LIBERAZIONE DELL'IMMOBILE, REGOLARIZZAZIONE URBANISTICA E ONERI CONDOMINIALI TRA LE POSSIBILI SPESE Articolo giuridico Il Mattino, Legalmente 
esecuzione forzata procedura esecutiva



Gli oneri a carico dell’aggiudicatario
DECRETO DI TRASFERIMENTO 
prima spesa obbligatoria
CANCELLAZIONE PREGIUDIZIEVOLI = TRASCRIZIONE PIGNORAMENTO E IPOTECHE
seconda spesa obbligatoria
ONERI PER LA SANATORIA URBANISTICA –
terza spesa eventuale
LIBERAZIONE SE NON AVVIATA PRIMA
quarta spesa eventuale
SPESE CONDOMINIALI
quinta spesa eventuale

Gli oneri a carico dell’aggiudicatario

Le spese di acquisto di un immobile all’asta a carico dell’aggiudicatario maturano dopo la vendita andata a buon fine ed equivalgono in genere a quelle di una compravendita ordinaria.

Come stimare le spese per l’acquisto di un immobile ? Ma soprattutto quali sono ?

Oltre al prezzo di aggiudicazione, l'aggiudicatario deve sostenere i costi di seguito indicati e che possono tuttavia distinguersi in obbligatori ed eventuali:


DECRETO DI TRASFERIMENTO = IMPOSTE CATASTALI E DI REGISTRO DEL DECRETO DI TRASFERIMENTO
prima spesa obbligatoria
CANCELLAZIONE PREGIUDIZIEVOLI = TRASCRIZIONE PIGNORAMENTO E IPOTECHE
seconda spesa obbligatoria
ONERI PER LA SANATORIA URBANISTICA –
terza spesa eventuale
LIBERAZIONE SE NON AVVIATA PRIMA
quarta spesa eventuale
SPESE CONDOMINIALI
quinta spesa eventuale


La prima voce di spesa relativa a tutte le formalità consequenziali all’emissione del decreto di trasferimento è obbligatoria, in quanto l’aggiudicatario non può esimere il professionista delegato dall’espletamento di tale attività.

Essa consiste nella registrazione, trascrizione e voltura catastale del decreto di trasferimento e  nel pagamento della tassa di registro (o dell’IVA se l’esecutato è una società).

In particolare, l’importo della trascrizione del decreto di trasferimento ammonta ad euro 149,00 oltre il pagamento di valori bollati pari a euro 16,00 per ogni quattro pagine del decreto.
Ancora: il costo della registrazione del decreto di trasferimento cambia a seconda se l’aggiudicatario intenda o meno beneficiare dei benefici di prima casa. In tal caso la tassa di registrazione è pari al 3% dell’importo di aggiudicazione; diversamente è del 10%. Medesimo discorso per la corresponsione dell’IVA che varia dal 4% al 22%.

L’aggiudicatario può, invece, esonerare il professionista delegato dalla cancellazione delle formalità pregiudizievoli, di cui è fatto ordine nel decreto di trasferimento, in quanto tale attività costituisce un onere e non un obbligo.

Il costo ammonta ad euro 262,00 per la cancellazione del pignoramento; ad euro 35,00 per la cancellazione dell’ipoteca volontaria; mentre varia nel caso di cancellazione dell’ipoteca giudiziale, in quanto è pari allo 0,50%  sull'importo della relativa originaria iscrizione ipotecaria, e in più occorrono euro 59 di tassa di bollo ed euro 35 di tassa ipotecaria.

A tali importi è poi da aggiungere l’onorario del professionista delegato, che viene liquidato dal Giudice dell’Esecuzione.

Sono poi da menzionare le spese, a volte necessarie, per regolarizzare la situazione urbanistica del bene (terza spesa).
Tale informazione è verificabile dall’esame della perizia tecnica d’ufficio, nella quale è indicata la regolarità urbanistica del bene e in presenza di abusi il costo per procedere alla sanatoria, nel termine di 120 giorni dall’aggiudicazione, ovvero per il ripristino dello stato dei luoghi.

È opportuno segnalare che tali costi sono interamente a carico dell’aggiudicatario.

In caso di immobile non libero, inoltre, sono a carico dell’aggiudicatario i costi per la liberazione forzata dell’immobile (quarta spesa).

La liberazione in tal caso viene effettuata dallo stesso delegato, salvo che l’aggiudicatario non esoneri il predetto al compimento di tale attività.
Altra voce, spesso non considerata dagli aggiudicatari, è quella relativa alle spese condominiali (quinta spesa).
Infatti l’aggiudicatario è obbligato al pagamento per i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente  l’acquisto in solido con il debitore esecutato per cui l’amministratore di condominio potrà rivalersi sull’aggiudicatario per ottenere il pagamento delle spettanze condominiali.

Prima di partecipare una asta è opportuno accertarsi se nel condominio in cui è situato l’immobile, siano stati effettuati lavori di particolare importanza tali da rendere antieconomico un acquisto all’asta.
 
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